Thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam đang có những chuyển biến tích cực chưa từng có, với hàng loạt dự án được khởi công trên khắp cả nước. Sự bứt phá này không chỉ mang lại niềm hy vọng về một nơi an cư cho hàng triệu người có thu nhập thấp và trung bình, mà còn cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết bài toán nhà ở. Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng, phân khúc này vẫn phải đối mặt với nhiều rào cản lớn về quỹ đất, nguồn vốn và các thủ tục pháp lý, khiến hành trình hiện thực hóa giấc mơ an cư vẫn còn nhiều chông gai.
Những Dấu Hiệu Tích Cực: Tăng Tốc Kỷ Lục
Sau nhiều năm khan hiếm nguồn cung, phân khúc NƠXH bắt đầu "nóng" trở lại từ cuối năm ngoái. Sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, đặc biệt là việc triển khai Đề án 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030, đã tạo ra động lực mạnh mẽ. Mục tiêu xây dựng 100.000 căn hộ trong năm 2025 không còn là khẩu hiệu, mà đang dần trở thành hiện thực, mang lại hy vọng cho hàng triệu lao động và công nhân tại các thành phố lớn.
Theo số liệu cập nhật từ Bộ Xây dựng, bức tranh toàn cảnh về NƠXH đã có sự thay đổi rõ rệt:
- Cả nước hiện đang triển khai gần 700 dự án NƠXH với tổng quy mô hơn 630.000 căn.
- Trong đó, 146 dự án đã hoàn thiện, cung cấp trên 103.000 căn hộ, sẵn sàng đón cư dân.
- 144 dự án khác đang trong giai đoạn thi công, dự kiến bổ sung gần 127.000 căn vào nguồn cung.
- Và một con số đầy hứa hẹn: 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, với quy mô lên tới hơn 400.000 căn, sẵn sàng được triển khai trong thời gian tới.
Đáng chú ý, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, số lượng NƠXH hoàn thiện đã đạt gần 37.000 căn. Dù mới chỉ bằng 37% kế hoạch năm, nhưng kết quả này đã vượt xa thành tích của những năm trước. Cụ thể, con số này bằng 80% thành tích của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Tốc độ triển khai ấn tượng này cho thấy quyết tâm cao độ của các bộ, ngành và địa phương trong việc đẩy mạnh phát triển NƠXH.
Sự tăng trưởng này không thể không kể đến vai trò của Chính phủ. Quyết định 338/QĐ-TTg đã trở thành kim chỉ nam, khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp tư nhân. Mới đây, trong lễ khởi công 250 dự án mới chào mừng Quốc khánh 2/9, riêng NƠXH đã chiếm tới 22 dự án. Điều này cho thấy phân khúc này không chỉ được coi là nhiệm vụ an sinh xã hội đơn thuần, mà còn là một hướng đi kinh doanh chiến lược, thu hút nhiều nhà đầu tư uy tín.
Những Nút Thắt Lớn Vẫn Chồng Chất
Dù đạt được những kết quả khả quan, thị trường NƠXH vẫn phải đối mặt với nhiều "điểm nghẽn" nếu muốn duy trì đà phát triển và đạt được mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đã chỉ ra những thách thức lớn cần sớm được tháo gỡ.
1. Bài Toán Quỹ Đất: Vị Trí Hay Số Lượng?
Mặc dù luật pháp quy định các dự án nhà ở thương mại trên 2ha tại đô thị lớn phải dành 20% quỹ đất cho NƠXH, trên thực tế, nhiều địa phương vẫn tìm cách né tránh. Họ lựa chọn nộp tiền thay thế hoặc bố trí quỹ đất ở những khu vực xa trung tâm, thiếu thốn hạ tầng và tiện ích cơ bản. Điều này khiến các dự án NƠXH khó thu hút người mua, ngay cả khi giá cả phải chăng. Người dân cần một nơi ở không chỉ hợp túi tiền mà còn thuận tiện cho việc đi lại, học hành, và sinh hoạt hàng ngày.
2. Cung – Cầu Chưa Gặp Nhau: Tiêu Chí Rườm Rà
Một nghịch lý tồn tại trên thị trường NƠXH là dù nhu cầu nhà ở thực tế rất lớn, nhưng không ít dự án lại rơi vào tình trạng mở bán ế ẩm. Nguyên nhân không phải do thiếu người cần, mà do các quy định xét duyệt hồ sơ phức tạp, tiêu chí khắt khe và thủ tục hành chính rườm rà. Hệ quả là, tình trạng "người cần thì không mua được, người mua được thì không muốn" vẫn tiếp diễn, gây lãng phí nguồn lực và thời gian.
3. Khả Năng Tiếp Cận Thông Tin Bị Hạn Chế
Quy định về mức trần chi phí bán hàng và marketing cho NƠXH chỉ ở mức 2% khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc truyền thông. Hạn chế này dẫn đến việc nhiều người đủ điều kiện mua lại không hề biết đến các dự án đang mở bán. Điều này đòi hỏi một sự điều chỉnh chính sách linh hoạt hơn, vừa đảm bảo tính minh bạch, công bằng, vừa cho phép doanh nghiệp sử dụng các công cụ hiệu quả để tiếp cận đúng đối tượng thụ hưởng.
4. Chống Đầu Cơ và Chuyển Nhượng Trái Phép: Bóp Méo Mục Tiêu An Sinh
Thực tế cho thấy, một bộ phận người mua NƠXH không có nhu cầu ở thực mà tìm cách "lách luật" để sang nhượng, kiếm lời. Hành vi này không chỉ làm sai lệch mục tiêu an sinh xã hội của dự án mà còn đẩy những người thực sự khó khăn ra ngoài cuộc chơi. Để giải quyết, ngoài việc tăng cường thanh tra và giám sát, cần thiết lập một cơ chế cho phép chuyển nhượng có điều kiện sau một thời hạn nhất định (ví dụ 5 năm), ưu tiên cho các đối tượng chính sách. Đồng thời, cần có quy định rõ ràng về việc thu hồi toàn bộ ưu đãi đối với những trường hợp chuyển nhượng sai quy định.
Tầm Nhìn Chiến Lược: NƠXH Không Chỉ Là "Nhiệm Vụ"
Ông Nguyễn Văn Đính khẳng định, NƠXH cần được nhìn nhận một cách thực chất hơn. Đây không còn là "chuyện riêng" của người thu nhập thấp, mà là một mắt xích quan trọng trong việc đảm bảo an sinh và ổn định kinh tế – xã hội. Để phân khúc này thực sự phát huy hiệu quả, cần chú trọng vào ba yếu tố cốt lõi:
- Quy hoạch quỹ đất hợp lý: Đặt các dự án tại những vị trí thuận lợi, gần khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu để đảm bảo tiện ích sống cho người dân.
- Khảo sát nhu cầu thực tế: Áp dụng phương pháp khoa học để hiểu rõ nhu cầu của người dân, từ đó xây dựng các dự án phù hợp với từng đối tượng.
- Kiểm soát đầu cơ chặt chẽ: Xây dựng cơ chế minh bạch, công bằng và hiệu quả để đảm bảo NƠXH đến tay đúng người có nhu cầu.
Những con số ấn tượng đạt được trong gần 3 năm qua là minh chứng cho quyết tâm chính trị và sự chuyển động của cả hệ thống. Tuy nhiên, nếu không xử lý triệt để các điểm nghẽn, đà tăng trưởng này có thể nhanh chóng chững lại. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 không chỉ là bài toán về xây dựng, mà còn là phép thử về năng lực quản trị, sự đồng bộ chính sách và quyết tâm đưa "an cư" trở thành quyền lợi thực sự của mọi người dân.
Xem thêm: Sự kiện Kick-off Aria Bay: Dấu ấn bất động sản Hạ Long - Bất Động Sản Quảng Ninh